Erweiterte Grundstückskürzung - FG Berlin-Brandenburg – 8 K 8179/22 Urteil vom 5. November 2024

FG Cottbus: Maßnahmen, die eine Vermietung vorbereiten, sind auch nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags keine Grundstücksverwaltung und -nutzung!

Vorentscheidung

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte eine im Jahr 2018 gegründete GmbH (Klägerin) noch vor Beginn des Jahres 2019 mehrere Immobilien erworben. Beinahe unmittelbar nach Erwerb wurden verschiedene Maßnahmen ergriffen, die die Vermietung der Immobilie vorbereiteten, ehe das wirtschaftliche Eigentum an der Immobilie Mitte 2019 auf die GmbH überging. Die Klägerin beantragte die erweiterte Kürzung für die Vermietungseinkünfte des Erhebungszeitraums 2019.

Das zuständige Finanzamt versagte die Kürzung im Rahmen der Ermittlung des Gewerbeertrags.

Urteil FG Cottbus

Das FG Cottbus bestätigte den streitigen Bescheid, weil die Klägerin das sog. Ausschließlichkeitsgebot in zeitlicher Hinsicht nicht beachtet habe. Die Tätigkeit der Klägerin habe nicht durchgehend in Grundstücksverwaltung und -nutzung bestanden. Vorbereitungsmaßnahmen erfüllten diese Voraussetzung nicht.

Die erweiterte Grundstückskürzung erfordert, dass die Immobilien-Gesellschaft auch in zeitlicher Hinsicht ausschließlich grundbesitzverwaltend und -nutzend tätig ist. Diese Tätigkeit muss während des gesamten Erhebungszeitraums ausgeübt werden.

Beurteilung

Die Sichtweise des FG Cottbus ist restriktiv und erscheint nicht zwingend, da die vorbereitenden Tätigkeiten durch die beabsichtigte Vermietung veranlasst sind. Dennoch würde man in der Gestaltungsberatung von dem gewählten Vorgehen abraten, wenn die erweiterte Grundstückskürzung beansprucht werden soll. Es bleibt abzuwarten, wie der BFH in der zugelassenen Revision entscheidet, falls die Klägerin hiervon Gebrauch macht.

Ob die Streitfrage in Zusammenhang mit den vorbereitenden Maßnahmen zu entscheiden wäre, ist allerdings offen. Denn die Klägerin hatte die erworbenen Immobilien kurz nach Erwerb teilweise weiterveräußert. Wäre dies als gewerblicher Grundstückshandel anzusehen, wäre die erweiterte Kürzung ausgeschlossen. Das FG hat hierauf nur hingewiesen, diese Frage jedoch nicht entscheiden müssen. Falls die vorbereitenden Tätigkeiten wie die Vermietung selbst zu behandeln wären, könnte sich die Frage nach dem gewerblichen Grundstückshandel indes stellen. Allerdings könnte auch dies dahinstehen, wenn im Rahmen des § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG die Betriebsvermögenszugehörigkeit des Grundbesitzes zu Beginn des Erhebungszeitraums (§ 20 (Abs. 1) S. 2 GewStDV) zu prüfen wäre. Der BFH hatte dies 2021 offengelassen (III R 7/19). Der Klägerin im Anlassfall steht daher jedenfalls nicht die einfache Grundstückskürzung zu.

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