Auwirkungen des Urteils des Finanzgerichts München (4 K 1385/23) auf die Praxis der Immobilienbewertung

Das Finanzgericht München hat ein spannendes Urteil im Bereich der Immobilienbewertung gefällt (Az. 4 K 1385/23). Dieses Urteil betrifft die Anpassung des Bodenrichtwerts an die am Bewertungsstichtag rechtlich mögliche Geschossflächenzahl (GFZ).

Urteilsinhalt

Im Kern ging es um die Frage, wie der Bodenrichtwert eines Grundstücks zu berechnen ist, wenn die tatsächliche Bebauung von der im Bodenrichtwert angegebenen GFZ abweicht. Das Finanzamt hatte den Bodenrichtwert für ein Grundstück mit einer tatsächlichen GFZ von 0,65 ermittelt, obwohl die rechtlich zulässige GFZ aufgrund eines Bebauungsplans nur 0,4 betrug. Das Finanzgericht entschied, dass der Bodenrichtwert an die rechtlich zulässige GFZ anzupassen sei.

Wesentliche Entscheidungsgründe

1. Verbindlichkeit des Bodenrichtwerts: Das Gericht stellte klar, dass Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen festgelegt werden, für die Finanzämter und Gerichte verbindlich sind. Eine Anpassung des Bodenrichtwerts ist nur zulässig, wenn das Grundstück am Bewertungsstichtag rechtlich mit der abweichenden GFZ bebaut werden könnte.

2. Keine Berücksichtigung des Bestandsschutzes: Obwohl das Gebäude auf dem Grundstück einen Bestandsschutz genoss, durfte dieser nicht in die Bedarfsbewertung nach dem Bewertungsgesetz (BewG) einfließen. Maßgeblich ist allein die rechtlich zulässige Bebauung am Bewertungsstichtag.

3. Umrechnung der Bodenrichtwerte: Der Bodenrichtwert musste auf die rechtlich zulässige GFZ von 0,4 umgerechnet werden. Hierfür wurden spezifische Umrechnungskoeffizienten herangezogen, die vom Gutachterausschuss bereitgestellt wurden.

Praktische Konsequenzen für die Immobilienbewertung

Die Verleitung zur ungeprüften Übernahme des Bodenrichtwertes ist groß. Doch Themen wie zulässige Geschossflächenzahlen, Grundstücksgröße, tatsächliche Bebauung etc. können große Unterschiede in der Bewertung des Grundstücksteils ausmachen. Daher sollte nicht nur beim Gebäude, sondern auch beim Grundstück eine sorgfältige Prüfung der gegebenen Umstände und Daten stattfinden. Dies kann sich zum einen positiv auf die Grundstücksbewertung auswirken, aber auch vor bösen Überraschungen bei der Veranlagung schützen. Denn die Auswirkungen solcher Umrechnungen des Bodenrichtwerts sind bei den meist hohen Grundstückswerten enorm.

Aufgrund der zugelassenen Revision bleibt es abzuwarten, wie dies der BFH sieht.